นิติกรรมสัญญา

1. ซื้อขาย
2. แลกเปลี่ยน
3. ให้
4. เช่าทรัพย์
5. เช่าซื้อ
6. จ้างแรงงาน
7. จ้างทำของ
8. รับขน
9. ยืม
10. ฝากทรัพย์
11. ค้ำประกัน
12. จำนอง
13. จำนำ
14. เก็บของในคลังสินค้า
15. ตัวแทน
16. นายหน้า
17. ประนีประนอมยอมความ
18. ตั๋วเงิน
19. หุ้นส่วนบริษัท

รูปแบบโครงสร้างของสัญญาทั่วไป

• สัญญาซื้อขายที่ดิน
• สัญญาเช่าที่ดิน
• สัญญากู้ยืมเงิน
• หนังสือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
• หนังสือสัญญานายหน้า
• รายงานการประชุมในการอนุมัติซื้อขายที่ดิน (กรณีบริษัท)

รายงานการประชุมในการอนุมัติซื้อขายที่ดิน (กรณีบริษัท)

เรื่อง หลักฐานที่จะต้องนำไปติดต่อทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ซื้อขาย ขายฝาก ให้จำนอง ฯลฯ พนักงานที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิ ความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมและเรียกหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีประกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆ ดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะให้การดำเนินงานจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้ เพื่ออำนวยความสะดวกรวดเร็วให้แก่ประชาชนผู้มีความประสงค์จะมาขอจดทะเบียน หรือขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน กรมที่ดินจึงได้จัดทำคำแนะนำประชาชนในการเตรียมหลักฐานต่างๆ เพื่อไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอขึ้นแล้วแต่กรณี

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะมีคู่กรณี 2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้นหลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจำแนกออกได้เป็น 2 ลักษณะ ตามฐานะของคู่กรณีอันได้แก่ "ผู้โอน" ฝ่ายหนึ่ง "ผู้รับโอน" อีกฝ่ายหนึ่งดังนี้

ผู้โอน หมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิอื่นๆ ซึ่งมีความประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ์ในที่ดินไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่า ผู้รับโอน

สำหรับกรณีนี้มีหลักทั่วๆไป เกี่ยวกับหลักฐานที่จะนำไปประกอบการโอนไม่ว่าจะโอน ในประเภทใดๆ เช่น ในฐานะผู้ขาย ผู้ให้ ฯลฯ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ


1. บุคคลธรรมดา
• โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
• บัตรประจำตัว
• ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
• หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีขาดจากการสมรสโดยหย่า ต้องมีหลักฐานการหย่า
• สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ ( ถ้ามี )
• ถ้าไม่ไปดำเนินการด้วยตัวเอง ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจไปด้วย
• การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจ ให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน
2. นิติบุคคล
• โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
• หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
• รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณีที่ต้องมี
• หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้ง หรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคคล นั้น

ผู้รับโอน ได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น ผู้ซื้อ ผู้รับให้ เป็นต้น

1. บุคคลธรรมดา
1. บุคคลสัญชาติไทย ขอซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานดังนี้ คือ
• บัตรประจำตัว
• ทะเบียนบ้าน (ท.ร.14 ) ที่มีชื่อบุคคลในครอบครัวทุกคนถ้าผู้ซื้อทำการสมรสแล้ว และต่างถือภูมิลำเนาแยกกัน ให้นำทะเบียนบ้านของคู่สมรส ที่ปรากฏชื่อผู้อยู่อาศัยในทะเบียนบ้านนั้นทั้งหมดไปประกอบด้วย
• ในกรณีที่ย้ายภูมิลำเนามาหลายแห่ง ถ้าสามารถจะนำทะเบียนบ้านที่ย้ายออกไปแสดงได้ก็ให้นำไปด้วย
• ถ้ามีคู่สมรสที่เคยมีสัญชาติอื่นและได้อนุญาต ให้แปลงสัญชาติ คืนสัญชาติหรือถือสัญชาติตามคู่สมรสให้นำหลักฐานนั้นๆ แล้วแต่กรณีไปประกอบเช่นกัน
• ถ้าได้ทำการสมรสหรือหย่าแล้ว ให้นำทะเบียนนั้นๆไปแสดง
• ในกรณีที่มีคู่สมรส ต้องมีหนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรสให้ทำนิติกรรม
• ถ้าได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น
• ถ้าผู้ซื้อยังไม่บรรลุนิติภาวะ และมีบิดา มารดา หรือบิดาหรือมารดาเป็นคนต่างด้าวให้นำหลักฐานทางการศึกษา หลักฐานการประกอบอาชีพของบิดามารดา กับทั้งต้องมีพยานบุคคลอย่างน้อย 2 คนไปประกอบด้วย
2. คนสัญชาติไทย ซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคู่สมรสเดิมที่เป็นคนต่างด้าวแล้ว จะต้องนำหลักฐานตามที่กล่าวใน ข้อ 1 ไปประกอบด้วย ยังจะต้องมีหลักฐานเหล่านี้อีกคือ
• ทะเบียนหย่า หรือหลักแสดงว่าขาดจากการสมรส
• หลักฐานการประกอบอาชีพของผู้ซื้อ
3. คนสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติ หลักฐานที่ต้องนำไป คือ
• หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติเป็นไทย
• บัตรประจำตัว
• ทะเบียนบ้าน
• หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล

นิติบุคคล

• บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น
• เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล
• หนังสือสำคัญการให้อำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• หนังสือบริคณห์สนธิ
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นโดยอสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียนพาณิชย์รับรองแล้วในปัจจุบัน
• บัตรประจำตัวของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล